Ставок больше нет

другие последствия и Смерть ипотеки увеличения ставки ЦБ для клиентов недвижимости

В сутки по окончании повышения главной ставки ЦБ c 10,5 до 17 процентов на биржевых торгах евро в считанные часы пробил 100-рублевый «потолок». Это шокирующее событие по своим последствиям для рынка недвижимости скорее вторично. Не хорошо второе: нынешняя ставка угрожает остановкой ипотеки, уменьшением объемов строительства и прочими «всадниками Апокалипсиса».

Что в данной ситуации делать тем, кто планирует все-таки покупать недвижимость? Как себя вести, от каких замыслов отказаться, а какие конкретно, напротив, форсировать?

Семнадцать процентов ЦБ

Это самое резкое увеличение главной ставки, произошедшее с мая 1998 года. Финиш того года памятен всем, на данный момент аналитики интернациональных компаний фактически в один голос показывают, что инфляция может разогнаться до двузначных значений и не отрицают возможности введения в Российской Федерации валютного контроля. Звучат отсылки к концу 90-х.

Хоронить пробуют и рынок кредитов, и рынок недвижимости.

«Увеличение главной ставки рынок ипотеки, и, как следствие, рынок недвижимости, потому, что на сегодня часть ипотечных сделок достигает 50 процентов, по некоторым проектам — 70 процентов», — заявил «Ленте.ру» помощник начальника департамента новостроек компании Est-a-Tet Алексей Оленев.

Новая ставка приведет к удорожанию кредитования для застройщиков, завлекающих кредитные средства под реализацию собственных проектов, что отразится на стоимости метра для конечного клиента.

«Коммерческие банки в скором будущем будут вынуждены поднять ставки по потребительским и ипотечным кредитам, и расширить сумму начального взноса по кредиту», — пояснил Павел Тимошенко, начальник ипотечного центра ФСК «Фаворит», — По неофициальным данным, последовательность банков уже приостановили выдачу ипотечных кредитов, дабы забрать паузу и осознать, как дальше вести себя с заемщиками».

ФОТО: ОЛЕГ ХАРСЕЕВ / «КОММЕРСАНТЪ»

И не смотря на то, что Сбербанк, к примеру, уже выступил с опровержением информации о приостановке кредитования частных лиц, подобные новости — о паузе в выдаче кредитов и твёрдом увеличении ставок, а также по ранее выданным кредитам, главными игроками рынка — курсировали в информационном поле целый вчерашний сутки.

По большей части опрошенные «Домом» представители компаний рынка недвижимости именуют возможным средний уровень ставок по ипотечному кредиту с учетом новой ставки ЦБ в 20 процентов и выше. А, к примеру, на протяжении Общероссийского жилищного конгресса, что состоялся в ноябре, 85 опрошенных специалистов компаний рынка недвижимости высказали вывод, что россияне начнут массово отказываться от ипотеки при увеличении средней ставки до 14-15 процентов годовых. Другими словами, переводя на общепонятный язык, новая ставка ЦБ свидетельствует фактическую остановку ипотеки.

Ну и в довершение всего критической назвал денежную обстановку первый заместитель председателя ЦБ Сергей Швецов. «Кроме того в ужасном сне мы не могли себе годом ранее представить, что такое вероятно», — с таковой оценкой он выступил в сутки подъема ставки.

Согласно расчетам Швецова, в скором будущем события будут сравнима с самым тяжелым периодом 2008 года. К слову, это не самый пессимистичный прогноз.

Итак, ужасный сон

Нельзя исключать, что сравнивать нужно как раз с 1998-м. Либо и вовсе принять, что для того чтобы у нас еще не было, и запастись попкорном. Хороший совет для наблюдателей со стороны, и нехорошие новости для тех, кто уже стал участником рынка недвижимости. «Самое логичное, что смогут сделать на сегодня продавцы и покупатели, — остановить текущие сделки до успехи минимальной стабильности, — констатирует председатель совета директоров компании «Терра Инкогнита» Сергей Федоров. — Дело в том, что цены на рынке жилья номинированы в рублях, и расчеты проходят в рублях, но за период совершения сделки, регистрации соглашения в Росреестре национальная валюта значительно обесценивается.

А рублевые стоимости пока не отреагировали на падение курса, в силу инерционности рынка, не смотря на то, что в смысле платежеспособности рубля они уже существенно снизились».

В 2008 году, в то время, когда в некоторых регионах часть ипотечных сделок на рынке жилья доходила до половины от общего объема, цены на жилье в два раза и упали, вспоминает помощник координатора НОСТРОЙ по Северо-Западу Павел Созинов, причем обращение о рублевых стоимостях: «Так случилось, например, в Новосибирске, ну а в столицах, где прокредитовано было только 20-25 процентов клиентов, понижение стоимостей выяснилось соответствующим — приблизительно на четверть». Сейчас, подтверждает он, ипотека играется значительно более значимую роль, ее уровень — порядка 50 процентов фактически везде, а также, в Петербурге и Москве.

Возможно было бы сделать вывод, исходя из сравнения с прошлым кризисом, что и сейчас рынок просядет в два раза, посочувствовать уже состоявшимся клиентам, порадоваться за продавцов и захотеть стойкости строителям в будущем.

Но однозначных выводов и прямых не получается.

Деньги уйдут с рынка уже в весьма скором будущем. Быть может, что и к весне. «Единственное, что на данный момент подогревает интерес, — это именно девальвация», — думает Павел Созинов.

Да, вправду, люди скупают недвижимость в рвении сохранить собственные деньги, и сильно наряду с этим рискуют. В опытных фейсбук-сообществах представители некоторых застройщиков как бы между делом осведомляются: «Коллеги, кто-то уже решил об остановке продаж в новостройках? Как ведет себя вторичка, какой процент продавцов уходит с рынка?

От себя могу заявить, что сейчас к нам поступали предложения о покупке целыми этажами». В случае если это действительно, то девелоперу стоит воспользоваться таким предложением срочно: до тех пор пока деньги не ушли. Иначе, быть может, в приведенном вопросе основная часть — первая, по причине того, что ни при каких обстоятельствах ранее строители не хвастали продажами в фейсбуке.

Так вот, денег на рынке будет намного меньше, и не только от увеличения банками ставок для частных клиентов (первые новости об этом ожидайте в ближайшее время, вряд ли банкиры начнут тянуть до конца новогодних каникул), но прежде всего от ожидаемой вскорости смерти долгового рынка. Сегодняшний, как его кое-какие именуют, агонизирующий, спрос сойдет на нет вместе с народными сбережениями, и громадна возможность, что сойдет он лавинообразно.

Заметка на полях, дабы не возвращаться более к биржевым направлениям рубля: в некоторых компаниях уже стали предлагать соглашения в долларах либо у.е. Причем компании эти — далеко не последние на собственных рынках, наоборот, это фавориты.

Вероятнее (так как не считая как в рублях контракты у нас заключать не разрещаеться) снова расцветут паевые схемы через ЖСК, а это указывает, увы, что 214-й закон, защищающий участников, будет достаточно не так долго осталось ждать забыт.

ФОТО: ОЛЕГ ХАРСЕЕВ / «КОММЕРСАНТЪ» Show must …

Острословы уже запустили анекдот: «Написано же: билет Банка России. Вам что, представление не пришлось по нраву?». Но представление лишь начинается.

на данный момент в обеих столицах заложен и строится количество жилья, которого в избытке хватало и на стабильном рынке, в особенности в случае если сказать о стройплощадках за МКАД и петербургской КАД. Количество возводимого жилья во Всеволожском районе Ленобласти, согласно данным Нострой, превышает количества любого административного района Санкт-Петербурга. В Подмосковье картина в целом та же, отличие в административном устройстве и в процедурах получения разрешения на постройку.

Эти окраинные стройки, если сравнивать с мегаполисом, до забавного недорогие, на каковые, но же, тратились главные рекламные бюджеты, на данный момент в наипервейшей группе риска. Из-за чего?

В Санкт-Петербурге и Подмосковье в неотёсанном приближении количество строительства приблизительно однообразен, сравнимы и емкость, и структура предложения. Москва, действительно, просела по окончании ухода Лужкова, но уже выправилась.

Столичная область тяготеет к неким исторически сложившимся центрам, либо доминантам, активна стройка в Новой Москве. В Санкт-Петербурге чуть в противном случае, но сущность от этого не изменяется. Прошлые лет 10 в Санкт-Петербурге и окрестностях в строительных работах было около 5 млн метров, приводит эти Созинов, а 2-3 млн метров — в продаже. Сейчас данный количество увеличился раза в полтора.

Кто утратит спрос прежде всего? «Прежде всего начнут останавливаться стройки однотипного жилья в низком сегменте, — думает он, — с нехорошей инфраструктурой, далекие, иными словами, не хорошо приспособленные для жизни и работы. А в то время, когда дело дойдет до конкретных объектов (либо конкретных советов), все будет зависеть от денежной устойчивости застройщика, и тут, как ни необычно, нет прямой зависимости от его величины и известности. Большие компании именно самый закредитованы, причем многие — западными деньгами».

ФОТО: ОЛЕГ ХАРСЕЕВ / «КОММЕРСАНТЪ»

Стоит еще обратить внимание на тот факт, что стройка в мегаполисах изрядно монополизирована, до половины (а где и больше) количеств жилья вводится 10-15 их дочками и «компаниями».

Учитывая закредитованность для того чтобы «крупняка», естественным образом обеспокоишься данной самой устойчивостью, а вдруг упадет один «столп», за ним смогут повалиться и остальные. И в случае если 2008 году строители имели возможность рассчитывать на государственную поддержку, которая выражалась в выкупе количеств (в большинстве случаев наименее ликвидных), в обеспечениях, на данный момент ожидать ее представляется тщетным. Деньги у страны куда-то почему-то делись.

пустота и Строитель

Итак, картина мира получается следующая. Уже к концу первых трех месяцев наступающего года кончатся продажи «валютчикам», спрос схлынет, кредиты не покажутся, оборот пропадет, стройка начнет подниматься. Одна ипотека способна, погибнув, забрать с собой половину рынка.

Куда нести выручаемый от девальвационного пожара капитал? В случае если в стройку — то в объекты или достроенные, или на самых последних стадиях строительства. Возможно дать рекомендацию достаточно неожиданный: в объекты с участием в госпрограммах.

По нынешним временам это хотя бы какая-то гарантия достройки. Пускай когда-нибудь, но все-таки достройки.

Что еще? Ну конечно же, незыблемая, как сама Российская Федерация, «вторичка». «Вероятнее, в 2015 году вторичный рынок перейдет на расчёты и валютное ценообразование, дабы продавцы и покупатели в динамичной обстановке смогли договориться о цене, — рассуждает Сергей Федоров. — Но имеется фактор, трудящийся на стабильность а также рост номинальных рублевых стоимостей недвижимости. Увеличение ставки рефинансирования ЦБ до 17 процентов значительно удорожает кредитование и ипотеку для застройщика, что оперирует рублями (и продажи, и кредиты)».

Это транслируется в себестоимость объектов нового строительства, а первичный рынок опосредованно воздействует и на ценообразование вторичного. «Но смогут появиться и значительные ценовые ножницы между первичным и вторичным рынком, в то время, когда продавцы «вторички» остановят продажи и заморозят цены, чтобы не терять деньги в следствии инфляции, а закредитованные застройщики первичного рынка будут, напротив, демпинговать, снижая цены, и продолжая номинировать их в рублях, чтобы сохранить количества продаж и обслуживать ранее полученные кредиты», — прогнозирует Федоров.

Да, «вторичка» инертна. Данный рынок по окончании дефолта начал реагировать на внешние раздражители только во второй половине 90-ых годов двадцатого века, да и то не сходу.

Еще один занятный индикатор, обосновывающий зыбкость нынешнего осеннего ажиотажа, это избирательность спроса. Уже увеличилось среднее время экспозиции квартир, рублевая цена наряду с этим фактически стоит. Продавцы, конечно, вовсе не горят жаждой взять за собственную квартиру половину летней долларовой цены, реализовывают только те, кому жизненно нужно.

К примеру, горе-инвесторы, уже влипшие в долги.

Кстати, в случае если у вас окажется успеть в последний вагон со ветхими ставками, рублевая ипотека на вторичном рынке может оказаться совсем хорошим выходом из положения. Но вот рассуждения одного предпринимателя (инкогнито): «Я продавец и сам собственник, и нахожусь в ходе осмысления того, что делать.

У меня имеется апартаменты в ипотеке, имеется еще квартира, которую планировал продать, и также не осознаю до тех пор пока… Апартаменты решил покинуть, потому как ипотека рублевая, и они обслуживают себя, но ответ может поменяться, в случае если банк будет производить перерасмотрение ставку, а она 9 процентов, либо потребовать дополнительного обеспечения из-за понижения цены залога…»

Имеется над чем поразмыслить.

В неспециализированном-то, поразмыслить не мешало бы и власть предержащим.

Павел Созинов говорит о пакете мер по борьбе с кризисом, среди которых видит госучастие, но обязательно с соучастием населения. «Практически, закрыть все национальные жилищные программы за исключением тех, каковые требуют и частных вложений. При необходимом твёрдом контроле и аудите — как самого процесса строительства, так и затрат».

О пакете системных ответов говорят в ТПП России, где сравнительно не так давно прошедший бизнес-конгресс, посвященный бизнеса и безопасности предпринимательства, выработал серию рекомендаций.

Среди них — необходимый для любых законов национальный стандарт риск-ориентированного регулирования, разрешающий повысить эффективность контрольно-надзорной деятельности страны, снизить административные преграды для бизнеса и улучшить уровень качества регуляторной среды, отыскали в памяти в том месте и о трехлетнем моратории на трансформации в налоговом законодательстве, и другое.
на данный момент в принципе возможно ожидать достаточно живой реакции бизнес-сообщества на решение выручать рубль, топя экономику, а на рынке жилья случится, вероятнее, следующее.

В случае если негативные тенденции в макроэкономике сохранятся (а видимых обстоятельств ожидать иного до 2017 года нет), а ставка ЦБ останется прошлой, количество предложения на первичном рынке существенно сократится. Как?

Это зависит от того, как изменится кредитная ставка для застройщиков, какими будут цены продаж. А также в случае если допустить, что к 2017 году восстановятся докризисные условия (нефть по цене не меньше 80 долларов и отмена санкций, в первую очередь в части возможностей фондирования банков), на восстановление рынка недвижимости потребуется еще года три.

Источник: dom.lenta.ru