Окно в Европе: зачем вкладывать деньги в жилую недвижимость за границей

Жилье в хорошем районе громадного города в Европе либо США — это один из лучших в мире инструментов, дабы обеспечить себе зажиточную старость и потом передать его своим детям

Один из клиентов приобрел квартиру для сдачи в аренду в Германии и без того растолковал собственный выбор: «Отечественный бюджет был очень ограничен, а мини-отели существенно дороже простой квартиры. Коммерческие объекты мы исключили еще и вследствие того что им необходимо уделять большое количество внимания и времени. Мы всегда работаем, причем в совсем второй сфере, и не готовы тратить силы и ресурсы на управление бизнесом, тем более за границей. К тому же коммерческая недвижимость не смотря на то, что и более прибыльна, но несет больше рисков».

Многие руководствуются тем же мотивом — получение пассивного дохода на надежном рынке при вложениях менее €1 млн и низких рисках.

Из-за чего жилая недвижимость?  

Жилье — это самый ликвидный актив (его несложнее реализовать, чем, к примеру, отель либо магазин) и самый востребованный тип недвижимости. Согласно данным отечественного изучения, 63% опрошенных риелторов уверены в том, что среди русскоязычных инвесторов громаднейшим спросом пользуются квартиры и дома для сдачи в аренду.

Жилая недвижимость есть удачным объектом инвестиций в долговременной возможности.

Через 10–20 лет мир очень сильно изменится; новые разработки, новое ПО, распространение роботов, новшества на рынке логистики, внедрение 3D-принтеров — все это может очень сильно оказать влияние на рынок коммерческой недвижимости. Обладатели торговой недвижимости и логистических комплексов будут вынуждены отвечать на новые вызовы, переформатировать бизнес и приспособиться к новым реалиям. Это, само собой разумеется, не приведет к тому, что коммерческая недвижимость прекратит быть востребованной, но все-таки в сегменте жилых объектов таких сложностей не будет и риски будут ниже, поскольку людям неизменно необходимо будет где-то жить — и в кризис, и при изменяющейся конъюнктуре рынка.

К сожалению, из-за большого спроса жилые объекты имеют низкую доходность (порядка 3?4% в год от положенных средств).

Все взаимосвязано: то, что больше всего берут, стоит дорого, а потому дает меньшую доходность. Иначе, большой спрос снабжает меньшие риски, потому, что востребованный объект не будет пустовать, и объекты в локациях с доходностью и низкими рисками характеризуются бoльшим приростом цены. Исходя из этого тот, кто инвестирует в жилую недвижимость, может меньше получить на арендном потоке, но компенсирует низкую доходность за счет роста капитализации.

Жилье в хорошем районе громадного европейского либо американского города приносит 3–4% арендной доходности, плюс прогнозируемый рост капитализации в 2–3% дает порядка 5–6% в год в валюте — это один из лучших в мире инструментов, дабы обеспечить себе зажиточную старость и потом передать его своим детям.

Многие европейцы поступают совершенно верно так же, по причине того, что депозиты сейчас дают нулевую либо отрицательную доходность, а качественные облигации — немногим больше.

Самый активные инвесторы и грамотные в жилую недвижимость пробуют повысить доходность посредством действенного менеджмента — берут объекты для сдачи в посуточную либо среднесрочную аренду на 3–6 месяцев. Таковой подход дает множество дополнительных преимуществ:

— арендная доходность увеличивается до 4–5 %;

— появляется возможность применять апартаменты для собственного проживания;

— индексация аренды пропорциональна росту рынка (у долговременной аренды имеется ограничения, к примеру, в Берлине повышать аренду возможно максимум на 10 % от цены средней аренды в районе);

— отсутствуют неприятности с выселением арендатора (в Европе тяжело выселить арендатора без его согласия, и время от времени это возможно проблемой для хозяина).

Где брать

В долговременной возможности привлекательной выглядит жилая недвижимость в больших европейских и американских городах, среди которых — города и Берлин Западной Германии (Гамбург, Дюссельдорф, Кельн, Мюнхен, Франкфурт, Штутгарт), и Вена, Нью Йорк и-Лондон. Для долговременной аренды особенно перспективен Берлин, потому, что 85 % обитателей этого города снимают жилье.

Прирост населения больших германских городов образовывает по 1% в год. 

Через 2 десятилетия такие мегаполисы, как Берлин, будут напоминать современный Токио, где большая часть людей живут в недвижимости и маленьких квартирах хватает не всем.

Согласно расчетам Главного окружающей городского среды и управления развития Берлина (Senatsverwaltung fur Stadtentwicklung und Umwelt), население столицы Германии вырастет с 3,6 млн в 2014 до 3,8 млн к 2030 году, наряду с этим стоит учесть, что сейчас рост населения опережал прогнозируемые показатели вдвое. Это обеспечит еще больший спрос на жилые метры.

В то время, когда клиенты задают вопросы нас, во что инвестировать €100 000 – €500 000, мы предлагаем им приобрести мелкую квартиру в хорошем районе большого европейского города с круглогодичным туристическим и деловым потоком, развитой инфраструктурой и хорошими университетами, нужно, неподалеку от центра.

Плюсы таковой инвестиции:

— Стабильный доход в валюте.

При инвестициях в европейское жилье в хорошем районе, сдающееся в долговременную аренду, возможно приобретать €9000 – €15 000 евро в год. Доход будет стабильным, потому, что в среднем европейцы редко меняют место жительства (к примеру, в Германии квартира арендуется одной и той же семьей в большинстве случаев минимум на 12 лет). Такие вложения не только защитят накопления от русских рисков (в частности, от падающего рубля), но и приумножат капитал.

— Потенциал повышения цен. Локации, имеющие доходность и низкие риски (респектабельные и центральные районы больших городов), дорожают стремительнее тех, что характеризуются более высокой доходностью и высокими рисками. Так, в Центре города, где жилье приносит 2% годовых, потенциал повышения цен может составить 5% в год, а на периферии, где доходность достигает 10%, недвижимость может подорожать только на 3%, наряду с этим риски падения стоимостей будут выше.

— Высокая ликвидность при выходе из проекта. Квартиры в хороших районах городов Европы раскупаются мгновенно. В окрестностях Курфюрстендамма в Берлине жилье иногда находит клиента в течение трех часов по окончании публикации объявления. Время от времени на одну квартиру претендуют сходу четыре клиента.

Приобрести качественную прибыльную квартиру в хорошем районе большого европейского города возможно и при наличии €50 000, в случае если применять кредит.

К примеру, в Германии возможно взять заем в размере 50% от рыночной цены объекта под 2% годовых.

Для этого возможно кроме того не прилетать в Германию, а заключить контракт удаленно и просто получать ежемесячный доход — возможно приобрести недвижимость посредством доверенного лица. Но мы все-таки рекомендуем съездить в страну хотя бы один раз, чтобы выяснить, как выглядит ваша недвижимость, сравнить различные рынки и при последующих приобретениях легко оценивать ликвидность и потенциал новых приобретений.

Источник: www.forbes.ru