Катастрофическая экономия

Падение рубля приведёт к массовым дефолтам заемщиков с валютной ипотекой.

Ипотечные заемщики пару дней назад пикетировали Госдуму РФ, пробуя обратить внимание на собственные неприятности. Пара лет назад они забрали кредиты в зарубежной валюте, и сейчас их платежи из-за падения рубля больее чем двоекратно увеличились.

Эти люди еле пережили 2008 год и смирились с повышением затрат по кредиту.

Но на данный момент из-за очередной девальвации рубля ежемесячные взносы по ипотечному кредиту выросли так, что платить у многих нет ни возможности, ни жажды. Ипотечные заемщики с кредитами в долларах, иенах, швейцарских франках и евро балансируют на грани выселения и разорения. С конца лета они совершили уже несколько пикет, но все, чего им удалось добиться, — это заслужить репутацию скандалистов.

Среди участников инициативной группы, проводившей пикет, — заемщики Банка Москвы, ОТП Банка, Кредит Европа Банка, DeltaCredit, УралСиба, Абсолют Банка, ВТБ24, Райффайзенбанка. Все они уже пара лет не смогут договориться с кредитором о приемлемом методе переоформления кредита в рубли.

На этот раз пикетчики потребовали еще и поддержать закон, подготовленный депутатом от КПРФ Иваном Никитчуком. Он внес предложение запретить выселять на улицу ипотечных заемщиков, появлявшихся неплатежеспособными, в случае если заложенное по кредиту жилье для них единственное. Таким людям сперва обязательно должны дать жилплощадь в маневренном фонде, считает депутат. Но в Думе его инициативу не поддержали, и проект заблокировали.

Само собой разумеется, заемщики отвечают за ответ забрать кредит в зарубежной валюте. на данный момент они расплачиваются за собственную денежную безграмотность. Первая заповедь: кредит нужно брать в той валюте, в которой приобретаешь доходы.

В рвении сэкономить на процентной ставке люди не поразмыслили, что платежи по кредиту смогут быстро вырасти из-за колебания валютных направлений.

Одновременно с этим нельзя сбрасывать со квитанций тот факт, что банки усиленно продвигали ипотеку в зарубежной валюте. И кредитные менеджеры отнюдь не заостряли внимания заемщиков на валютных рисках.

Более того, очень редко упоминали о них. Но москвичи прекрасно не забывают навязчивую рекламу низких ставок по ипотечному кредиту в франках и иенах.

Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ» Текущий момент

на данный момент в Российской Федерации жилищные кредиты в зарубежной валюте фактически не выдают. Первыми пропали иены и франки, еще в 2008 году. А за последние несколько лет практически все большие банки свернули ипотечные программы в долларах и евро — Сбербанк, ВТБ24, «Восстановление», Абсолют-Банк, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк.

«Часть валютных кредитов в ипотечном портфеле банка не превышает 5 процентов, — комментирует Михаил Сероштан, помощник сопровождения управления и начальника разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24. — По большей части, это кредиты, пережившие кризис 2008 года, и большинство заемщиков в полной мере осознанно не воспользовались рефинансированием в рубли ранее». Для сравнения — в ТрансКапиталБанке количество валютных кредитов в ипотечном портфеле не превышает 8 процентов.

На неспециализированном фоне думается, что заемщиков с ипотечными кредитами в зарубежной валюте крайне мало. Часть кредитов в зарубежной валюте в общей массе задолженности по ипотечному кредиту русских заемщиков практически незаметна — менее одного процента. Но это если не видеть за цифрами живых людей.

По примерным расчетам, в Российской Федерации не меньше 30 тысяч людей должны каждый месяц выплачивать банкам ипотечные платежи в зарубежной валюте. Две трети приходится на Подмосковье и Москву (70 процентов). Все это семьи, дети, каковые смогут в недалеком будущем стать бомжами.

Согласно данным Центробанка РФ, неспециализированный долг перед банками по ипотекам в зарубежной валюте на 1 сентября 2014 года — 104,5 миллиарда рублей. Не так уж мало, сравнимо с годовым бюджетом какого-нибудь русского региона.

Большая часть ипотечных кредитов в зарубежной валюте номинировано в долларах. Немного меньше — в швейцарских франках (такие ссуды выдавали Банк Москвы и ОТП-Банк) и японских иенах (от Банка Москвы).

Фото: Александр Коряков / «Коммерсантъ»

Кредиты в евро среди ипотечных заемщиков популярностью не пользовалась — таких кредитов меньше всего.

Сейчас проблемными числятся кредиты на сумму в 14,8 миллиарда рублей.

Заемщики, на чью долю приходится 14 процентов от задолженности по валютной ипотеке в стране, не справляются с погашением кредитов, и в недалеком будущем их смогут заявить неплатежеспособными. Нет сомнений, что количество проблемных кредитов будет расти пропорционально темпам падения рубля.

Обычный кредитный контракт разрешает банку подать в суд на заемщика и «настойчиво попросить» принудительно взять долг, если он трижды за год просрочил платеж по кредиту. Причем продолжительность просрочки значения не имеет, достаточно одного дня. Действительно, на практике банки в большинстве случаев не злоупотребляют своим правом, закрывая глаза на незначительные просрочки.

Однако такая возможность у них имеется, а в текущем году многие заемщики довольно часто не укладываются в условленный срок. Ежемесячные платежи быстро выросли, и люди еле находят средства на погашение кредита.

Больно будет

До тех пор пока курс рубля был довольно стабилен, заемщики с валютной ипотекой сохраняли надежду все-таки рассчитаться с банком. Не смотря на то, что задолженность по кредиту и ежемесячный платеж в пересчете на рубли с момента получения кредита заметно выросли, до этого года с кредитной нагрузкой все же получалось совладать.

Но из-за девальвации рубля ипотечные заемщики с кредитами в зарубежной валюте появились в критической обстановке. По окончании нескольких лет платежей их долги перед банком не сократились, а выросли, причем значительно, и на ежемесячные выплаты не достаточно доходов.

Как скачки валютных направлений сказываются на ипотечных заемщиках?

Приведем пример. Роман Кострикин в 2008 году взял кредит на тридцать лет в ОТП Банке на сумму 160 тысяч швейцарских франков под 9,2 процента годовых. Тогда это равнялось 3,6 миллиона рублей.

Первоначально платеж составлял 1,311 тысячи франков, что соответствовало 30 тысячам рублей.

Фото: Василий Шапошников / «Коммерсантъ»

За счет досрочных погашений удалось уменьшить платеж до 1090 франков.

Сейчас это 54,5 тысячи рублей по курсу банка. В то время, когда Роман брал кредит, сумма ежемесячного платежа не превышала 25 процентов совокупного дохода семьи. Сейчас ему нужно отдавать больше половины доходов.

За шесть с половиной лет погашения кредита Роман выплатил банку 6,65 миллиона рублей. Сумма его задолженности — 125 тысяч франков, по нынешнему курсу это еще 6,25 миллиона рублей. Квартира Романа оценивается в 5,5-5,6 миллиона рублей.

Похожая история случилась с Михаилом Семионовым. У него кредит в ОТП Банке на 181 тысячу швейцарских франков. Платеж по кредиту с 2008 года увеличился с 33 тысяч до 74 тысяч рублей. Михаил вернул банку 105,3 тысячи франков, в рублях это приблизительно 3,5 миллиона. И подсчитал, что за оставшиеся 23 с половиной года платежей по сегодняшнему курсу выплатит банку еще 20,4 миллиона рублей за однокомнатную квартиру в подмосковных Котельниках.

И это при условии, что рубль прекратит собственный падения. А цена квартиры на данный момент около 4,5 миллионов рублей.

Иллюзия спасения

Рубль падает, и на платежи по кредитам в зарубежной валюте приходится расходовать все больше денег.

В в обозримом будущем нет никакой надежды на то, что процесс двинется в обратную сторону. Ипотечным заемщиков с кредитами в зарубежной валюте нужно решать — платить так же, как и прежде либо перевести кредит в рубли.

Дабы поменять валюту кредита, нужно организовать его рефинансирование. По сути, это значит, что заемщик берет новый долгосрочный кредит, уже в рублях, на сумму собственной задолженности по кредиту в зарубежной валюте. После этого он гасит долг по валютной ипотеке в дальнейшем погашает кредит рублями.

Банки эту услугу предлагают. Но не так все легко. Единственное, что гарантирует заемщику рефинансирование, — защиту от колебаний валютного курса.

Но вот ежемесячный платеж по кредиту по окончании рефинансирования в рубли может не уменьшиться, а вырасти, причем намного. Дело в том, что при конвертации по нынешнему курсу сумма задолженности по кредиту может оказаться слишком большой, не соразмерной стоимости заложенной квартиры.

Помимо этого, ставки по ипотечному кредиту в рублях выше, чем по кредитам в зарубежной валюте.

Согласно данным Центробанка РФ, в августе средняя ставка по ипотекам зафиксирована на уровне 12,2 процента годовых. на данный момент ставки подросли, к примеру в Сбербанке самая низкая для заемщика «с улицы», берущего квартиру на вторичном рынке, равна 12,5 процентам годовых, у ВТБ24 еще выше — 13,15 процента годовых. А кредиты в зарубежной валюте брали в среднем под 10 процентов годовых.

Согласно точки зрения Евгения Ивановского, помощника главы ТрансКапиталБанка, при рефинансировании кредита из зарубежной валюты в рубли ежемесячный платеж не снизится, к тому же значительные утраты принесет конвертация.

Фото: Кирилл Кухмарь / «Коммерсантъ»

«Рефинансирование валютной ипотеки в условиях растущего курса в действительности выгодно весьма немногим, — вычисляет Светлана Пирожкова, глава департамента розничных маркетинга и сегментов ЮниКредит Банка. — Ежемесячный платеж вырастает, в большинстве случаев, до 50 процентов. Платеж в рублях по рефинансированному кредиту сопоставим с рублевым эквивалентом прошлого валютного платежа, что делает рефинансирование тщетным».

Допустим, заемщик забрал долгосрочный кредит на сумму 100 тысяч долларов в 2008 году по ставке 10 процентов годовых на 25 лет и приобрел квартиру за 4,5 миллиона рублей.

Ежемесячный платеж по кредиту — 910 американских долларов, общая сумма долга с процентами за 25 лет — 287,3 тысячи долларов.

Посмотрим, что случится, в случае если перевести кредит из долларов в рубли. По сегодняшнему курсу платеж по ипотечному кредиту — около 43 тысяч рублей.

С 2008 года сумма задолженности уменьшилась на 72,8 тысячи американских долларов, остаток — 214,5 тысяч долларов. По нынешнему курсу это 10,15 миллиона рублей.

В случае если переводить кредит в рубли, низкой ставки не окажется, потому, что для нее нужно самому оплатить 40-50 процентов цены жилья. Рыночная ставка при заданных условиях — около 15 процентов годовых.
Что же в итоге?

на данный момент, дабы купить 910 долларов на ежемесячный платеж по кредиту, заемщик тратит приблизительно 43 тысячи рублей. Переведя кредит в рубли на срок в 20 лет по ставке 15 процентов годовых, ему нужно будет выкладывать более 130 тысяч рублей каждый месяц.

Но это еще не все.

Как мы знаем, сумма кредита не имеет возможности быть больше стоимости залога. А квартира, которую заемщик приобрел в 2008 году за 4,5 миллиона рублей, на данный момент стоит от силы 5-6 миллионов рублей. Значит, рефинансировать валютный кредит в рубли легко нереально.

Второй скользкий момент содержится в том, что размер ежемесячного платежа зависит от величины дохода заемщика. Одно дело, в то время, когда платеж по кредиту — 43 тысячи рублей, и совсем второе — 130 тысяч рублей.

Это еще один предлог для отказа в рефинансировании валютной ипотеки.

Само собой разумеется, условия каждого ипотечного кредита личны, различаются суммой, сроком погашения, процентной ставкой, размером погашенной части долга. Исходя из этого заемщик обязан сам сделать расчеты, что лично для него свидетельствует рефинансирование кредита в рубли.

И последнее. Кроме того в случае если остаток задолженности по кредиту в зарубежной валюте у заемщика мал и он может перевести кредит в рубли без особенных утрат, необходимо не забывать, что банки не жалуют недисциплинированных должников.

В случае если платежи по кредитам за последний год в общем итоге были просрочены более чем на месяц, заявку на рефинансирование вряд ли одобрят.

Выхода нет

Ипотечные заемщики, когда-то польстившиеся на низкие ставки по кредитам в зарубежной валюте, в сущности, появились в тупике. Погашать кредит нечем.

Перевести кредит в рубли для многих нереально либо бессмысленно. Дать банку квартиру? Также не выход.

У большинства цена квартир, приобретённых в долг, сейчас в два раза меньше суммы долга.

Так что в случае если дело дойдет до признания заемщика неплатежеспособным, то, утратив квартиру, деньги, выплаченные в виде платежей и первоначального взноса по кредиту, он еще и останется в долгу перед банком на много тысяч а также миллионы рублей
Считается, что выходом из тупика возможно реструктуризация кредита, другими словами пересмотр условий, за счет чего понижается размер ежемесячного платежа.

В пресс-службе ОТП-Банка сказали, что по практически всем обращений клиентов, бравших ипотеку в зарубежной валюте, совершили переговоры и по значительной части из них заключены договоренности с заемщиками, на базе которых подписаны соглашения по реструктуризации.

Подробности соглашений и предложенных ответов представители банка не сказали на том основании, что каждое из них строго лично.

В большинстве случаев для понижения размера ежемесячного платежа увеличивают срок погашения кредита. Но многие заемщики и без того забрали кредиты на максимальный срок в тридцать лет. И правильно банков рассчитаться по кредиту нужно до наступления пенсионного возраста. Кроме того с учетом того, что уже миновало 5-6 лет, большая часть заемщиков вряд ли очень сильно растянет срок погашения кредита — из-за возраста.

Так что этим методом значительно снизить ежемесячный платеж также не окажется.

За пять лет по окончании прошлого экономического кризиса не нашлось действенного решения проблемы заемщиков с ипотекой в зарубежной валюте. Предложенные банками варианты устроили далеко не всех, многие заемщики сочли их чересчур затратными и несправедливыми.

Банки же исходили из рыночных реалий и не хотели нести утраты из-за конвертации в рубли задолженности по кредитам.

Жалобы заемщиков на собственный положение в ЦБ, правительство, президенту, премьеру, Роспотребнадзору остались без ответа. Не принесли обращения и пользы к денежному омбудсмену Павлу Медведеву, и к главе Ассоциации региональных банков «Российская Федерация», он же зампредседателя комитета Государственной думы по денежному рынку, Анатолию Аксакову.

В случае если банковское сообщество и ЦБ не желают в недалеком будущем столкнуться с сотнями, а, возможно, и тысячами дефолтов по ипотечному кредиту в зарубежной валюте, проблему нужно будет решать так или иначе.

Требования заемщиков сводятся к тому, дабы им перевели главной долг в рубли по курсу на дату выдачи кредита и к данной сумме применили среднерыночную ставку по кредиту в рублях. Ясно, что сами банки на это не отправятся, потому, что тогда уже им нужно будет нести важные убытки. Так что надежда лишь на страну.

В прошлый кризис, в 2009-2010 годах с подобными проблемами хорошо справлялось национальное Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

Но в 2011 году оно прекратило деятельность в данной сфере в связи с тем, что потребность в ней отпала. Исходя из этого сейчас некому защищать ипотечных заемщиков, попавших в катастрофическую денежную обстановку.

Ольга Сенаторова

Источник: lenta.ru